Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który zawiera informacje o zapotrzebowaniu danej nieruchomości na energię niezbędną do jej użytkowania zgodnie z przeznaczeniem oraz zalecenia dotyczące poprawy efektywności energetycznej budynku, która pomoże zmniejszyć zapotrzebowanie na energię.

Zgodnie z ustawą z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków Świadectwo charakterystyki energetycznej należy przekazać nabywcy lub najemcy budynku lub jego części. Wynika z tego, iż obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej powstaje w chwili gdy budynek lub jego część ma być sprzedany lub wynajęty, nadto zarówno najemca jak i nabywca nieruchomości nie mogą zrzec się prawa do otrzymania świadectwa charakterystyki energetycznej. Nie ma więc konieczności posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku lub jego części, wykorzystywanej do własnych celów mieszkaniowych. Nadto obowiązek sporządzenia Świadectwa charakterystyki energetycznej nie dotyczy budynku:

• podlegającego ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, 
• używanego jako miejsce kultu i do działalności religijnej,
• przemysłowego oraz gospodarczego niewyposażonych w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego,
• mieszkalnego, przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku,
• wolnostojącego o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2, 
• gospodarstw rolnych o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50 kWh/(m2 ∙rok).

O wydanie świadectwa charakterystyki energetycznej może ubiegać się:

• Właściciel budynku lub części budynku,
• Zarządca budynku
• Osoba , której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• Osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego,
• Inwestor (przed złożeniem zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie), przy czym nie dotyczy to domów do 70 m2  zabudowy, wykorzystywanych do własnych celów mieszkaniowych.

Świadectwo charakterystyki energetycznej może zostać sporządzone w dwóch formach:

• papierowej – dokument musi być opatrzony numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz podpisem osobistym osoby uprawnionej.
• elektronicznej – dokument musi być opatrzony numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym osoby uprawnionej.

Lista osób uprawnionych do sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej znajduje się na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii, 

tutaj link à https://rejestrcheb.mrit.gov.pl/

Świadectwo energetyczne jest ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia. Straci jednak ważność przed upływem tego terminu, jeżeli w tym czasie zostaną wprowadzone roboty budowlano-instalacyjne, takie jak np. wymiana okien, zmiana pieca lub docieplenie budynku, które wpłyną na dotychczasową charakterystykę energetyczną budynku lub jego części.

Informacja o tym, czy świadectwo zostało przekazane znajdzie się w akcie notarialnym. 

Notariusz odnotowuje w akcie notarialnym przekazanie nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej. Nadto poucza Strony umowy o zasadach prowadzenia centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków, w tym o wykazach umożliwiających zweryfikowanie autentyczności posiadanego świadectwa, a w przypadku nieprzekazania Świadectwa charakterystyki energetycznej o karze grzywny do 5.000,00 zł, za niewykonanie tego obowiązku. 

Jeżeli masz wątpliwość czy do planowanej przez Ciebie transakcji konieczne jest sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej, skontaktuj się z kancelarią notarialną i skorzystaj z bezpłatnej konsultacji prawnej.

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Jeżeli więc małżonkowie nie zdecydują się na zawarcie umowy majątkowej małżeńskiej wprowadzającej w ich małżeństwie ustrój rozdzielności majątkowej małżeńskiej (tzw. Intercyza), to posiadany przez nich majątek dzieli się na trzy masy majątkowe: majątek wspólny małżonków i majątki osobiste każdego z małżonków

Ustalenie przynależności praw majątkowych do określonego majątku staje się niezwykle istotne np. w sytuacji gdy małżonkowie chcą dokonać przesunięć majątkowych między ich majątkami lub gdy zakupu nieruchomości chce dokonać tylko jeden z małżonków. Wtedy musi on określić czy środki na zakup nieruchomości pochodzą z jego majątku osobistego czy też z majątku wspólnego małżonków. Warto więc wiedzieć jakie przedmioty majątkowe wchodzą w skład majątku wspólnego, a jakie w skład majątków osobistych.

Zgodnie z art. 31 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego do majątku wspólnego małżonków należą w szczególności:

1. pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków, co oznacza do majątku wspólnego należą więc również dochody z działalności gospodarczej prowadzonej przez jednego z małżonków,
2. dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków, więc np. jeżeli jeden z małżonków otrzymał w darowiźnie lub spadku lokal mieszkalny, to stanowi on jego majątek osobisty, jednak jeżeli lokal ten zostanie oddany w najem, to dochody wynikające z umowy najmu będą już należały do majątku wspólnego,
3. środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków,
4. kwoty składek zewidencjonowanych na subkoncie emerytalnym.

Natomiast zgodnie z art. 33 wyżej wymienionej ustawy do majątku osobistego każdego z małżonków należą:

1) przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej, czyli nabyte przed zawarciem związku małżeńskiego

2) przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił, jednak Przedmioty zwykłego urządzenia domowego służące do użytku obojga małżonków (np. meble, telewizor) są objęte wspólnością ustawową także w wypadku, gdy zostały nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił,

3) prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom, np. udziały w spółce cywilnej

4) przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków, np. okulary korekcyjne, buty, ubrania. Warto jednak zaznaczyć, że do tej kategorii rzeczy nie należy samochód osobowy, chociażby korzystał z niego tylko jeden z małżonków, ponieważ samochód jako środek komunikacji może służyć zaspokojeniu potrzeb innych członków rodziny,

5) prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie, np. prawo do alimentów, służebności osobiste, prawo dożywocia,

6) przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę. Do tej grupy nie wlicza się renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia w przyszłości, ponieważ z ekonomicznego punktu widzenia pełni ona taką rolę jak wynagrodzenie za pracę, więc należy do majątku wspólnego małżonków,

7) wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków. Należy do nich zaliczyć zarówno wymagalne, jak i niewymagalne wierzytelności z tytułu działalności zarobkowej małżonka,

8) przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków. Są nimi przede wszystkim nagrody przyznane za szczególne osiągnięcia twórcze, a więc literackie, artystyczne i naukowe, nagrody sportowe, a także nagrody uzyskiwane w konkursach. W tym katalogu nie mieszczą się natomiast nagrody określone przez przepisy prawa pracy i układy zbiorowe pracy, spełniające w istocie rolę podobną do wynagrodzenia za pracę,

9) prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy, jednak już wszelkie korzyści majątkowe pobrane z wymienionych praw traktuje się jako dochody z majątku osobistego wchodzące w skład majątku wspólnego,

10) przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.. Oznacza to, że do majątku osobistego małżonka można także zaliczyć te przedmioty, które zostały nabyte w zamian za składniki z majątku osobistego, czyli przykładowo nabycie samochodu za środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zakupionego przed ślubem.

Jeżeli masz wątpliwość do jakiego majątku należy dany składnik majątkowy, skontaktuj się z kancelarią notarialną i skorzystaj z bezpłatnej konsultacji prawnej.

Wynajęcie mieszkania wiąże się z ryzykiem trafienia na nieuczciwego najemcę. W przypadku nierespektowania przez najemcę zapisów umowy najmu (np. niepłacenia czynszu), nawet wypowiedzenie przez wynajmującego umowy najmu nie chroni go przed negatywnymi konsekwencjami. Jeżeli bowiem najemca nie opuści dobrowolnie wynajmowanego lokalu, to wynajmujący nie ma możliwości przymusowej eksmisji najemcy i traci swobodny dostęp do korzystania z lokalu, nadto jako właściciel nieruchomości zobowiązany jest do ponoszenia wszelkich opłat. W takiej sytuacji wynajmujący może jedynie skierować sprawę na drogę postępowania sądowego o eksmisję z lokalu mieszkalnego. Jeśli sąd wyda wyrok nakazujący dobrowolne opróżnienie lokalu, a najemca nie zrobi tego w wyznaczonym terminie, sąd nada wyrokowi klauzule wykonalności, co umożliwi wszczęcie postępowania egzekucyjnego i wykonanie eksmisji przez komornika.

Formą zabezpieczenia właściciela nieruchomości przed takimi sytuacjami jest właśnie umowa najmu okazjonalnego. Nie jest to jednak instytucja chroniąca wyłącznie stronę wynajmującą. Zabezpiecza również najemcę, poprzez wprowadzenie możliwości wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego, z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, jedynie w określonych przypadkach:

• gdy najemca, mimo upomnień, użytkuje lokal w sposób niezgodny z przeznaczeniem;
• gdy najemca zalega z opłatami przez trzy miesiące, a wynajmujący powiadomił go o chęci wypowiedzenia umowy;
• gdy najemca wynajął lub oddał lokal do użytkowania osobom trzecim bez zgody wynajmującego.

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, Umowa najmu okazjonalnego lokalu może dotyczyć wyłącznie lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, nadto musi być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Właściciel powinien zgłosić jej zawarcie naczelnikowi urzędu skarbowego, właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Umowę najmu okazjonalnego należy zawrzeć w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Oznacza to, że musi zawierać własnoręczne podpisy obydwu stron umowy (wynajmującego i najemcy).

Załącznikami do umowy najmu okazjonalnego są:
- Oświadczenie, w którym najemca wskazuje lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, gdy dojdzie do zakończenia umowy najmu – dla którego wystarczająca jest forma zwykła pisemna,
- Oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, wskazanego powyżej, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w tym lokalu - dla którego również wystarczająca jest forma zwykła pisemna, natomiast na żądanie wynajmującego forma pisemna z podpisem notarialnie poświadczonym. - W takim przypadku właściciel lokalu wskazanego przez najemcę powinien udać się do notariusza z uzupełnionym oświadczeniem, dokumentem potwierdzającym jego tytuł prawny do dysponowania lokalem oraz ważnym dokumentem tożsamości i złożyć, w obecności notariusza, podpis na ww. oświadczeniu.
- Oświadczenie, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, dla którego obowiązkowa jest forma aktu notarialnego. Do przygotowania aktu notarialnego poddania się egzekucji, należy dostarczyć do kancelarii notarialnej podpisaną umowę najmu okazjonalnego oraz ważny dokument tożsamości.

To właśnie dzięki temu aktowi notarialnemu, w razie problemów związanych z opuszczeniem lokalu przez najemców, po rozwiązaniu bądź wygaśnięciu umowy najmu okazjonalnego, wynajmujący nie będzie musiał inicjować postępowania sądowego o eksmisję z lokalu mieszkalnego, lecz na podstawie oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego rozpocznie się postępowanie egzekucyjne.

Od 31 sierpnia 2023 r. osoby zamierzające nabyć pierwsze mieszkanie lub dom mogą skorzystać ze zwolnienia od podatku o czynności cywilnoprawnych. Możliwość taką wprowadził art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych zgodnie z którym sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

• kupna prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
• kupna prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
• kupna spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Podkreślić również należy, że z ulgi od podatku PCC mogą skorzystać wyłącznie osoby fizyczne. Nadto takiej osobie w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie może przysługiwać żadne z praw opisanych powyżej ani udział w tych prawach. Dodatkowo dla spełnienia warunków do skorzystania ze zwolnienia nie ma znaczenia położenie posiadanej już nieruchomości. W związku z tym, jeżeli osoba zainteresowana skorzystaniem z ulgi nie jest właścicielem żadnej nieruchomości znajdującej się na terenie Polski, ale jest właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości położonej w innym kraju, to nie jest uprawniona ze skorzystania z ulgi. Jedynym wyjątkiem, umożliwiającym skorzystanie ze zwolnienia od podatku jest posiadanie udziału w jednym z tych praw pod warunkiem, że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia. Nadto jeżeli nabywców nieruchomości jest kilku, to aby skorzystać ze zwolnienia, wszyscy nabywcy muszą spełniać warunki wskazane w ustawie. Dotyczy to również małżonków.

Wyżej opisana ulga dotyczy zakupu nieruchomości na rynku wtórnym. Zakup mieszkania lub domu od dewelopera obciążony jest podatkiem VAT. Nowelizacja ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wprowadza również wyjątek od tej zasady. W przypadku zakupu szóstego i kolejnego lokalu w jednej inwestycji nabywca zapłaci 6 proc. Podatku PCC, niezależnie od naliczonego podatku VAT.

Umowę sprzedaży nieruchomości należy zawrzeć w formie aktu notarialnego. W przypadku zawarcia takiej umowy notariusz jest płatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych. Odpowiada więc za jego obliczenie, pobranie i odprowadzenie do urzędu skarbowego. W związku z tym notariusz zobowiązany jest do pouczenia nabywcy nieruchomości o treści art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, a Nabywca zobowiązany jest do złożenia oświadczenia czy w dniu zawarcia umowy sprzedaży, jak i przed tym dniem, nie przysługiwało mu prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, ani udział w tych prawach. Prawdziwość złożonego oświadczenia weryfikują urzędy skarbowe. Zgodnie z art. 56 ustawy kodeks karny skarbowy (k.k.s.) podanie w oświadczeniu nieprawdziwych informacji może stanowić - w zależności od wysokości narażonego na uszczuplenie podatku - przestępstwo skarbowe lub wykroczenie skarbowe.

Jeżeli masz wątpliwość czy przysługuje Ci ulga od podatku PCC, skontaktuj się z kancelarią notarialną i skorzystaj z bezpłatnej konsultacji prawnej.

Zachowek to uprawnienie majątkowe przysługujące zstępnym (czyli dzieciom, wnukom itp.), małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku, jednak wskutek sporządzenia przez spadkodawcę testamentu zostali wykluczeni z kręgu spadkobierców. Jeżeli więc spadkodawca nie sporządził testamentu, jego spadek podlega dziedziczeniu ustawowemu i prawo do zachowku w ogóle nie powstaje. Natomiast jeśli spadkodawca sporządziłby testament, to prawo do zachowku przysługiwać będzie tym spośród spadkobierców ustawowych, którzy zostali pominięci w testamencie, bądź uwzględnieni w udziale niższym niż otrzymaliby w przypadku dziedziczenia według zasad ustawowych.

Dla przykładu: Jan w chwili śmierci pozostawał w związku małżeńskim z Janiną i posiadał dwóch synów: Piotra i Pawła. Zgodnie z zasadami dziedziczenia ustawowego do spadku powołani będą Janina, Piotr i Paweł w udziałach wynoszących po 1/3 część. Jednak Jan przed śmiercią sporządził testament, w którym do całego spadku powołał syna Piotra. W tej sytuacji jedynym spadkobiercą jest Piotr, ale Janinie i Pawłowi przysługuje prawo do zachowku.

Jak widać jest to instytucja mająca za zadanie chronić najbliższą rodzinę spadkodawcy przed wykluczeniem od udziału w majątku spadkowym. Zatem osoby, którym przysługuje prawo do zachowku, mogą żądać od osoby powołanej zamiast nich do spadku zapłaty kwoty pieniężnej, stanowiącej pewnego rodzaju substytut spadku.

Jeżeli uprawniony z tytułu zachowku jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni, wysokość zachowku będzie wynosiła dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach - połowę wartości tego udziału. Roszczenia uprawnionego z tytułu zachowku przedawniają się z upływem lat pięciu od ogłoszenia testamentu.

Należy pamiętać o tym, że przy ustalaniu udziału, który będzie stanowił podstawę do obliczenia zachowku, uwzględnia się także spadkobierców niegodnych oraz tych, którzy odrzucili spadek. Nie bierze się natomiast pod uwagę spadkobierców, którzy zrzekli się dziedziczenia i tych, którzy zostali wydziedziczeni.

Przy obliczaniu wysokości zachowku warto również pamiętać o tym, że dolicza się do niego darowizny, których dokonał spadkodawca, czyli każde bezpłatne rozporządzenie swoim majątkiem przez spadkodawcę przed śmiercią. Nie dotyczy to jednak np. drobnych darowizn, takich jak prezenty z okazji urodzin oraz darowizn dla osób niebędących spadkobiercami, dokonanych wcześniej niż 10 lat od chwili śmierci spadkodawcy. Nadto przy obliczaniu zachowku dla zstępnych, nie dolicza się darowizn dokonanych przed urodzeniem dziecka, chyba że dokonano je na mniej niż 300 dni przed urodzeniem się zstępnego, a przy obliczaniu zachowku dla małżonka nie dolicza się darowizn dokonanych przed zawarciem małżeństwa.

Jeżeli masz wątpliwość czy jesteś uprawniony do zachowku, skontaktuj się z kancelarią notarialną i skorzystaj z bezpłatnej konsultacji prawnej.